La pandemia ha magnificado la desigualdad del mercado de la vivienda y millones de inquilinos hispanos podrían ser desalojados en Estados Unidos.
Más de la mitad de los inquilinos de los 27 apartamentos de bajos ingresos que posee en la ciudad de West Haven, Estados Unidos, y sus alrededores no pagan y no hay nada que pueda hacer al respecto. El estado ha prohibido los desalojos hasta julio y permitió que los inquilinos afectados por la pandemia aplazarán sin penalización.
Pero Shields tampoco puede pagar. Sus ganancias el año pasado llegaron a solo 24 mil dólares y ahora está atrasada con 1.2 millones de dólares en hipotecas. Al igual que millones de otros propietarios estadounidenses, que le deben a los prestamistas más de un billón de dólares combinados, su destino está vinculado a los inquilinos que ahora se centran urgentemente en su propia conservación.
Para evitar una ola dañina de ejecuciones hipotecarias como la que arrasó el país hace más de una década, el Congreso incluyó una disposición en el paquete de rescate de 2,2 billones de dólares que aprobó en marzo que permite a los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno diferir los pagos por hasta año.
Pero Washington no llegó a ofrecer a los inquilinos un alivio comparable bajo el supuesto de que aquellos en apuros probablemente calificarían para los cheques de 1,200 dólares que el Tesoro comenzó a enviar por correo en abril, así como para beneficios de desempleo reforzados.
En una encuesta del Urban Institute realizada a los inquilinos del 25 de marzo al 10 de abril, casi la mitad dijo que había experimentado dificultades materiales en el mes anterior. Muchos estados de Estados Unidos han impuesto moratorias a los desalojos. Pero sin un rescate nacional del mercado de alquiler, es probable que el dolor económico se extienda tan eficientemente como el virus que lo causó, fluyendo hacia los propietarios, sus prestamistas y las ciudades que pierden ingresos por impuestos a la propiedad.
Alrededor de la mitad de los 43 millones de unidades de alquiler en el país son propiedad de pequeñas empresas, como la empresa de una sola mujer de Shields. A menos que la ayuda llegue pronto, “tanto los inquilinos como los propietarios se deslizarán juntos por la escala socioeconómica”, dice Emily Benfer, profesora de derecho visitante en la Universidad de Columbia.
“Tendrá un efecto dominó. El alquiler no solo va a los propietarios, sino que paga los impuestos a la propiedad, las hipotecas y los salarios de las personas que mantienen edificios “.
Los estados con grandes poblaciones de inquilinos, incluidos California, Texas, Nueva York y Florida, han instituido prohibiciones temporales de desalojos.
Pero otros 23, entre ellos Wyoming, Dakota del Norte, Arkansas, Ohio y Georgia, han adoptado pocas, si es que alguna, protecciones para los inquilinos, dice Benfer, quien colaboró con investigadores de la Universidad de Princeton para crear una tarjeta de puntaje de política de vivienda estado por estado. para la pandemia.
Las asociaciones comerciales que representan a los propietarios están presionando al Congreso por 100 mil millones de dólares para cubrir parte del déficit de alquiler, con pagos directos a los propietarios, pero aún no se han unido a ninguna de las diversas propuestas que flotan en el Congreso. Los prestamistas podrían ser daños colaterales, en particular los bancos regionales que a menudo financian a los inversores inmobiliarios locales.
A fines de 2019, había 1,6 billones de dólares en deuda hipotecaria pendiente en propiedades multifamiliares en los Estados Unidos, Según Paula Munger, vicepresidenta de investigación de la Asociación Nacional de Apartamentos (NAA), citando un estudio de la Fed. Los incumplimientos en la última recesión alcanzaron el 5 por ciento y podrían subir hasta el 10 por ciento durante esta recesión mucho más profunda, dice ella.
Muchos arrendadores operan con márgenes delgados, típicamente 9 centavos por cada dólar estadounidense, de acuerdo con la NAA, y no tienen a quién recurrir en busca de ayuda si sus ingresos por alquiler se agotan. La mayoría no califica para la tolerancia hipotecaria federal, porque sólo un tercio tiene hipotecas respaldadas por Fannie Mae, Freddie Mac u otra agencia federal.
La Administración de Pequeñas Empresas está impulsando a las empresas que mantienen a los trabajadores empleados, pero muchos propietarios no tienen nómina. Shields, que recorre la propiedad con una cortadora de césped metida en la parte trasera de su Toyota Prius, se encarga de casi todo y contrata a los contratistas para el resto.
El tío rico Pennybags, el personaje del juego Monopoly que inclina su sombrero de copa con una mano y se aferra a un saco de efectivo en la otra, puede ser el propietario más famoso de Estados Unidos. Pero el estereotipo está mal.
Muchos propietarios no están mejor que sus inquilinos y, desde luego, no son lo suficientemente ricos como para sacar una pajarita de manera creíble, dice Jan Lee, quien administra dos edificios en el barrio chino de Nueva York que su familia ha tenido durante casi un siglo.
“Esa caricatura del arrendador blanco en el traje que tiene maletas de dinero, en nuestro caso, cada uno de nosotros tiene un trabajo diario”, dice Jan Lee, quien trabaja como contratista general y cuya familia, a lo largo de los años, ha dirigido una lavandería y una tienda de muebles para el hogar desde su espacio comercial en la planta baja.
Lee no tiene una hipoteca, pero ya sabe que no podrá pagar sus impuestos inmobiliarios completos. Y eso podría significar el fin del legado de su familia en Mott Street.
No hay indulgencia para los impuestos a la propiedad, y la ciudad puede imponer recargos, multas y gravámenes que nunca podrá obtener por debajo. “Tendré mal crédito, deberé mucho dinero. El trabajo de toda mi familia durante tres generaciones se habrá ido “.
En Boulder, Colorado, Janet Meyer y su esposo tienen 60 años y una hija se dirige a la universidad. La casa que compraron hace 24 años estaba en el centro de sus planes para financiar la jubilación. Ahora pueden tener que echar mano de sus ahorros de jubilación para cubrir la hipoteca.
Sus inquilinos están luchando y los Meyers quieren ayudar. Dos de los tres hombres de 20 años que comparten el alquiler de 2.500 dólares mensuales perdieron empleos en restaurantes en marzo. Los Meyers acordaron reducir el alquiler en 400 dólares, con la esperanza de que puedan mantener el ritmo.
“Dependemos de los ingresos de alquiler para que todo funcione”, dice ella. “No quiero implicar que si nuestro inquilino no paga el alquiler, vamos a perder una comida”. Hay un equilibrio muy desafiante en torno a cuál es nuestra responsabilidad en el sistema de clase injusto en el que estamos “.
La pandemia ha magnificado la desigualdad del mercado de la vivienda, lo que está provocando una nueva era de activismo de los inquilinos. En ciudades desde Nueva York y Los Ángeles hasta Kansas City, Missouri, donde los alquileres han aumentado año tras año, los activistas organizan huelgas de alquileres.
Shane Riggins, de 31 años, que ha estado desempleada desde marzo, se unió al movimiento de Filadelfia. Perdió su trabajo temporal en la sala de correo de un bufete de abogados.
Se iniciaron los beneficios de desempleo mejorados y pudo pagar el alquiler de abril y mayo. Pero ahora está hablando con los otros inquilinos sobre qué hacer a continuación. Si bien simpatiza con su arrendador, que solo tiene una propiedad de alquiler y una hipoteca que pagar, le preocupa ahorrar suficiente dinero para sobrevivir a la nueva crisis económica.
“No es como si quisiéramos adherirnos a este arrendador, que solo está tratando de llegar a fin de mes y pagar facturas, pero todos perdimos nuestro trabajo”, dice Riggins. “Cada vez que pago el alquiler, se toma de inmediato y se entrega a un banco. ¿Es realmente, en esta crisis, el mejor uso del dinero?.
Los inquilinos tenían poco dinero antes de Covid-19. No tomará mucho empujar a muchos de ellos al límite, dice Barry Zigas, miembro principal de la Federación de Consumidores de América. Los inquilinos que pagan lo que pueden se están ayudando indirectamente.
Ayudarán a mantener sus hogares fuera de la tubería de ejecución hipotecaria y le darán dinero al propietario para que se mantenga al día con las reparaciones, dice.
Los pequeños inversores poseen gran parte de las viviendas asequibles que se producen naturalmente en los Estados Unidos. Si se ven obligados a vender o abandonar propiedades, una mayor parte del mercado podría terminar en manos de firmas de Wall Street, algunas de las cuales han acumulado grandes carteras de propiedades de alquiler en la última década más o menos.
Los nuevos propietarios con bolsillos más profundos podrían optar por reposicionar las unidades de bajos ingresos para apuntar a los ocupantes más ricos.
“Los propietarios no son una clase popular de gente de negocios, por razones válidas y no”, dice Zigas. “Pero eso oculta lo que ahora es la relación muy simbiótica de inquilinos y propietarios”.
Los prestamistas hipotecarios de Shields le han permitido posponer los pagos, lo cual teme que solo pueda retrasar la inevitable ejecución hipotecaria de sus préstamos.
Para ella, o sus prestamistas, también puede significar desalojar a los inquilinos que no pagaron tan pronto como se levanta la moratoria. Es menos probable que los inquilinos tengan suficientes ahorros para compensar los meses de pérdida de ingresos, y también carecen del incentivo de los propietarios para tratar de mantenerse al día.